비즈니스 플랫폼(Business Platform) 이해하기: 오프라인 편

IT(Information Technology)의 발전으로 많은 사업 분야의 거점이 온라인으로 옮겨지게 되었다. 그러나 거리마다 즐비한 간판들은 여전히 오프라인 플랫폼의 영향력이 크다는 것을 보여주고 있다. 오프라인 사업은 자유롭게 주소를 옮기는 것이 어렵다. 가능하면 좋은 장소를 찾아 그 곳에 자리를 잡고, 오래 사업을 운영하는 것이 안정적이다. 때문에 온라인 사업과 비교할 때 오프라인 사업에서 상대적으로 임대차계약의 중요성이 크다. 이번 시리즈에서는 오프라인 사업에서 빈번하게 발생하는 상가 건물 임대차계약과 관련한 기본적인 법률이슈를 살펴보기로 한다. 관련 법률을 통해 보장받을 수 있는 권리를 제대로 이해하고, 대처방안을 알아보자.

02. 오프라인 비즈니스 플랫폼

# 상가건물 임대차계약

오프라인 사업을 할 때 자신이 거주하는 장소에서 사업을 하기도 하지만, 대부분 사업의 거점을 건물에 있는 사무실이나 상가 점포에 두고, 이에 대한 임대차계약을 체결한다. 이 경우 고액의 임대차보증금 반환이나, 계약기간을 보장받는 등 임차인의 권리를 잘 알아두어야 한다. 그 첫걸음이 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에 대한 기본적인 내용을 이해하는 것이다.

Check 01. 임대차계약 체결 전

Action 1. 내가 체결하는 계약이 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지 확인하라!

상가임대차법은 강행규정이다. 즉, 상가건물 임대차계약의 내용이 상가임대차법에 위반되고, 그것이 임차인에게 불리한 경우라면 효력이 없다. 그래서 임차인은 상가임대차법이 적용되는 임대차계약을 체결하는 것이 유리하다.

먼저 내가 체결하고자 하는 상가건물의 보증금, 월세를 아래의 식에 대입 해보자.

환산보증금 = 보증금 액수 + (월세 X 100)

위의 공식에 따라 계산한 환산보증금 액수가 아래 표의 범위에 들면 상가임대차법이 ‘전면적’으로 적용 된다.

지역별 환산보증금 범위

※ 위 지역별 환산보증금 범위의 내용은 2018년 1월 26일 이후에 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약에 적용된다.

예를 들어 역삼동 소재 점포가 보증금 1억 원, 월세 500만원, 관리비 50만원인 경우는 상가임대차법의 적용대상이 될까? 계산 시 주의할 것은, 관리비와 부가세는 환산보증금 계산 식에서 월세 금액에 포함되지 않는다는 점이다.

1억 원 + 5억 원(500만원X100) = 6억 원

따라서 위 점포의 임대차계약은 상가임대차법의 적용대상이 된다.

여기서 잠깐!

환산보증금이 표의 지역별 환산보증금 액수를 초과하는 경우, 무조건 상가임대차법의 보호를 받지 못하는 것일까?

정답은 “NO~!”

다만, 상가임대차법의 내용 중 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호 등 ‘일부’ 만 제한적으로 적용된다(상가임대차법 제2조 제3항).

Action 2. 건물의 소유형태를 확인하자.

임대차 계약을 체결하기 전에, 건물의 소유가 1인 단독소유인지, 여러 명이 지분비율로 공동소유하고 있는지 소유형태를 확인해 보자. 가능하면 단독 소유인 것이 낫다. 공동소유의 경우, 소유자 간에 불화가 생기면 그 영향이 임차인에게까지 미치기 때문이다.

필자의 고객 중에 헤어샵을 운영하기 위해 3명이 소유하는(각 1/3씩) 건물의 점포를 임차한 사례가 있다. 사실 계약 체결 전부터 건물 소유자들 간에 불화가 계속되어 왔지만, 임차인은 이러한 사실을 전혀 알 수 없었다. 결국 건물에 들어간지 2개월 만에 공유물분할 청구소송이 제기 되었고, 임대인 간의 세력 다툼에 끼어 영업에 방해까지 받게 되었다.

임차인의 입장에서 가능하면 분쟁이 발생할 수 있는 상황을 피하는 것이 좋다. 그럼에도 공동소유건물의 임차인이 되기로 결정했다면, 아래의 내용을 꼭 지키자.

대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속해서 부동산 등기부등본을 열람하거나 출력하자. 그리고 소유자가 몇 명인지, 각각 지분을 얼마나 가지고 있는지 확인하자.

예를 들어, 3명의 공동소유자가 1/3씩 지분을 갖고 있는 경우라면 임차인은 2명 이상의 임대인과 계약을 체결해야 한다. 만약 1/3지분만 가진 1인이 혼자 나와 계약을 체결하려고 할 때에는 그 사람이 계약체결에 대해 나머지 지분권자의 동의를 받았는지 위임장 등을 반드시 확인해야 한다.

여기서 주의할 점은, 1/2지분을 가진 자는 과반수 지분권자가 아니다. 반수가 넘어야 한다. 예를 들어 2/3처럼.

Check 02. 계약기간 동안 발생할 수 있는 법률 이슈에 대비하자!

Action 01. 임대인의 사정으로 영업의 방해를 받는 상황이 발생했다면, 월세 감액과 손해배상청구가 가능하다는 점을 기억하자.

일반적으로 임대인은 건물 소유자이다. 소유자는 자신의 건물을 깨끗하게 유지하기 위해 리모델링 등 보수 작업을 진행할 수 있다. 임차인이 이러한 권리 행사를 막을 수는 없다.

한편 임대인은 권리와 함께 계약 기간 동안 임차인이 임차한 부분을 불편 없이 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무도 부담하고 있다. 따라서 만약 임차인의 잘못이 없음에도 임대인의 필요에 의해 임차인이 임차한 부분을 제대로 사용하지 못하게 될 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 대하여 월세의 감액을 청구할 수 있고, 영업방해 등의 손해가 있다면 그에 대한 손해배상까지도 청구할 수 있다.

임대인이 건물의 소유자는 맞지만, 임대인의 사정 등으로 임차인의 영업에 방해를 받게 되는 경우까지 임차인이 그대로 참고 견뎌야만 하는 것은 아니다.  때에 따라서는 형사적 책임(영업방해, 재물손괴 등)까지도 물을 수 있다.

Action 02. 임대인의 월세 갑질은 무조건 참아야 하는 것이 아니다.

종전에는 임대인이 차임 또는 보증금 액수의 100분의 9의 범위 내에서 임대료를 인상할 수 있었으나, 2018년 1월 상가임대차법이 개정되어 100분의 5로 인하되었다. 그럼에도 불구하고 임대인 중에서는 법에서 정한 요율을 넘어서는 금액을 증액 청구하는 등으로 갑질을 하는 경우가 있다.

이 경우, 임차인은 임대인에게 아래와 같은 내용을 밝히며 거부의 의사를 표시한다.

(1) 나는 상가임대차법의 적용을 받는 임차인이다.
(2) 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)와 상가임대차법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)에 따라 100분의 5 범위 내에서만 증액이 가능하다.
(3) 그래서 나는 당신(임대인)의 불합리한 요구를 들어줄 수 없다.

만약, 환산보증금이 표의 금액을 넘어서는 경우, 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 있을까?

위에서 살펴본대로 환산보증금액을 초과하는 임대차 계약도 상가임대차법 일부 조항이 적용된다. 그러나 차임증감청구에 관한 조항은 적용되지 않는다. 따라서 임대인은 주변 건물들의 시세를 고려하여 요율과 관계 없이 적정한 범위 내에서 임대료를 마음대로 올릴 수 있다.

그러나 임대인이 부당하게 높은 금액을 증액 청구하는 경우 임차인은 임대인에 대해 임대료를 감액해 줄 것을 청구할 수 있으며, 이러한 권리를 박탈하는 내용의 계약조항은 효력이 없다.

Action 03. 계약기간 최대한 보장 받자!

상가임대차법에 따르면, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 5년 동안 계약기간을 보장받을 수 있다(상가임대차법 제10조 제1항).

그렇다면 임차인이 가만히 있어도 자동으로 5년 동안 기간 보장이 이루어지는 것일까? 정답은 “NO~!”

임차인은 임대인에게 적극적으로 계약갱신요구의 의사를 표시해야 한다. 특히 임대인이 정당한 사유 없이 계약종료의 의사를 표시한 경우라면 더욱 그렇다.

임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보내어 의사를 표시하는 것이 좋다.

이 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 그 때까지 3개월분의 월세금액이 밀려있으면 안된다. 예를 들어 월세가 30만원인 경우, 밀린 월세의 합계가 90만원이라면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

다만, 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 어떠한 의사표시를 하지 않은 상황이라면, 임차인이 갱신요구를 하지 않아도 계약은 묵시적으로 갱신된다.

Check 03. 임대차 계약의 종료 - 임대차 계약 분쟁 없이 끝내자!

Action 01. 계약이 끝났을 때 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있도록 미리 대비하자.

상가임대차의 경우 대부분 보증금 금액이 크다. 그러다 보니 제 때 지급 받지 못하면 상가나 사무실을 이전하게 될 경우, 다음 임대차의 보증금 지급에 차질이 생길 수도 있다. 그래서 임대차 계약이 종료되기 전에 보증금 반환에 대해 미리 준비해야 한다.

임차인은 적어도 계약기간 종료일로부터 2-3개월 전에 임대인에게 ①임대차계약 종료일에 보증금을 반환해 줄 것을 청구하고, ②종료일에 보증금을 반환해 주지 않을 경우, 손해배상청구를 할 것이라는 점을 알리는 것이 필요하다.

나중에 관련하여 소송이 진행될 경우 유리한 자료로 사용될 수 있으므로 내용증명을 통해 알리자.

만약 내용증명 발송에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 해주지 않은 상태에서 상가나 사무실을 이전해야 할 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 필요하다. 이를 위해 법원으로부터 임차권등기명령을 받는 것이 필요하고, 임차권등기명령을 받게 되면 건물의 소유자가 변경되거나 경매가 진행되는 경우에도 보증금을 반환 받을 수 있다.

** 대항력이란?
임차인이 임대인과 체결한 계약의 내용을 제3자에게도 주장할 수 있는 권리를 말한다. 대항력을 갖추면(임차건물을 인도 받고, 사업자등록을 마치면) 소유자가 변경되어도 보증금을 반환받을 때까지 임차인의 권리를 주장할 수 있다.
** 우선변제권이란?
건물의 경매 등이 진행되는 경우 임차인이 다른 후순위 권리자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 대항력(인도+사업자등록)을 갖추고, 확정일자를 받으면 된다.

만약, 환산보증금 액수가 표의 범위를 초과할 경우, 임차권등기명령을 할 수 없다. 이 경우 건물에 대한 ‘가압류’를 신청하는 방법으로 보증금 반환을 압박할 수 있다.

Action 02. 원상회복의무가 있는지 확인하자.

임대차계약을 체결할 때, 임차인에게 원상회복의무를 부담시키는 경우가 있다. 다만, 보증금이나 월세, 계약기간 등의 내용에 따라 임대인과 협의하여 원상회복의무를 부담하지 않는다는 내용을 특약사항에 포함시키기도 한다. 이 경우 임차인은 임대차계약이 종료하면 내부를 깨끗이 비워주기만 하면된다.

만약 임차인에게 원상회복의무가 있다면, 3가지를 기억하자.

그렇다면 임차할 당시의 상태는 어떻게 알 수 있을까?

임차인은 입주하기 전 임차할 건물의 내, 외부 사진이나 동영상을 촬영하고, 이를 별도의 저장소에 보관해 두어야 한다.

분쟁의 발생은 상대방의 입장을 배려하지 않는 마음에서부터 시작된다.
원상회복의무에 대한 임대인의 입장이 다를 수 있으므로 임대인과 원상회복에 대한 내용을 협의한 후에 원상회복 작업을 진행하자.

원상회복의무가 있다면, 지체하지 말고 정해진 기간 안에 반드시 이행하자.
임차인이 원상회복의무의 이행을 지체하면 임대인은 그 기간 동안 다른 임차인을 구하지 못하고, 월세를 받지 못해 재산적인 손해가 발생할 수 있다.
이 경우 임대인에게 손해배상청구를 당하거나, 임대인이 보증금에서 임의로 자신의 손해를 공제하는 등으로 분쟁이 발생할 수 있다. 이렇게 되면 소송에 휘말려 시간이나 금전적인 손해가 더해질 수 있으니 주의하자.

상가건물 임대차계약 분쟁은 빈번하게 발생하며 건물의 상태, 계약의 내용, 당사자 간 특약사항 등에 따라 분쟁 사례가 매우 다양하다.
따라서
계약 단계에서부터 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하는 것이 필요하다.
권리를 행사할 시점과 요건을 알고 있어야 하며, 자신의 의무를 정해진 시점에 제대로 이행해야 한다.

그래야 신속한 대응이 가능하고, 임대인과 소송으로 가기 전 협상 단계에서 나에게 유리하게 분쟁을 끝낼 가능성이 매우 높다.
협상에서 자신의 권리와 상대방의 의무, 그리고 현 상황을 정확히 파악하는 자가 유리한 것은 당연하기 때문이다.

참고로 서울시와 경기도에서는 무료로 상가임대차분쟁 관련 상담센터를 설치, 운영하고 있으며, 상가임대차 분쟁조정 신청을 통해 분쟁을 해결할 수 있는 방법을 제공하고 있으니 알아두자.

[서울시]
서울특별시청(www.seoul.go.kr) 홈페이지 접속 -> 하단 카테고리 시민 중 ‘눈물그만(민생침해신고상담)’클릭 -> 왼편 중간쯤 카테고리 상가임대차 등 부동산 거래질서 하단에 ‘상가임대차 상담(분쟁조정 신청)’클릭

[경기도]
경기도청(www.gg.go.kr) 홈페이지 접속 -> 중간에 위치한 ‘조세.법무.행정’ 클릭 -> 02. 법무 중 ‘무료법률 상담실’ 클릭 -> 상단 카테고리 중 ‘무료법률상담’(상담을 원할 경우) 또는 ‘상가건물 임대차분쟁조정위원회’(조정신청을 원할 경우)를 클릭

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